| 作者：尹利兵律师 【案情简介】 王先生是来自大连保税区二十里街道的小企业家，其经营的永心空心砖厂在当地小有名气，由于经营有道，当地政府对其也一直予以扶持鼓励，2010年其砖厂被大连市有关部门确定为免税企业。好景不长，2011年初，洮南市政府为了扩张城市规划，决定对陈女士的门面及厂房列入城市拆迁范围，在协商拆迁补偿的过程中，当地政府坚持对陈女士的门面及厨厂房按普通住宅的标准给予补偿，双方协商多次均未能达成补偿协议。眼看自己的多年心血将付之东流，陈女士下定决心要依法维权，慕名聘请了北京知名的拆迁维权律师尹利兵律师介入来帮忙启动法律程序。 【维权纪要】 面对洮南市政府的强硬态度，尹利兵律师详细分析案情后，就当地政府的拆迁许可程序、立项、规划、用地等一系列审批程序中存在的违法问题，逐一有针对性地提起了相应的复议和诉讼程序。为了达到一招致敌的效果，尹利兵律师同时对当地政府出具的评估报告，补偿方案也提起了相应的异议及听证审查，明确指出当地政府在拆迁实践过程中存在的一个项目同一情况适用不同标准，同一标准又因人而异的补偿乱象，就其中对陈女士房屋进行评估机构选定不合法、评估程序严重违法、评估方法不恰当等问题进行了重点驳斥。 十几个法律程序同时启动，厂房被认定为违法建筑时如何维权？ 【案情概览】：
2003年，王先生与大连保税区二十里街道三房身村村委会签订《土地对外发包合同书》，约定王先生对三房身村一处耕地行使使用权。2005年，王先生在上述土地上建造厂房八间、申领营业执照等有关合法证照，成立XX空心砖厂进行生产经营。2010年底，XX砖厂被大连市有关部门确定为免税企业。2011年，因大连汽车物流城项目建设，大连保税区二十里街道三房身村被列为征收区域。
2011年6月28日，大连保税区城市管理与行政执法局作出大保城管行限拆字[2011]第3004号《责令限期拆除通知书》，认定王先生建造的、面积约为1606.82平方米的房屋属于违法建筑，并责令其限期拆除。
2011年7月6日， 在律师指导下，XX砖厂向大连保税区管理委员会、大连市城建局申请行政复议，要求依法确认大连保税区城市管理与行政执法局被以大保城管行限拆字[2011]第3004号《责令限期拆除通知书》的形式确认XX砖厂房屋为违法建筑，并限期拆除的具体行政行为违法，并撤销该通知书。2011年9月21日，大连保税区管委会向委托人送达了《行政复议决定书》，维持了大连保税区城市管理与行政执法局的上述具体行政行为。2011年9月24日，XX砖厂向大连经济技术开发区人民法院起诉，请求依法确认大连保税区城市管理与行政执法局以大保城管行限拆字[2011]第3004号《责令限期拆除通知书》的形式确认砖厂房屋为违法建筑，限期拆除的具体行政行为违法，并撤销该通知书。
为核实本次征地合法性，2011年7月16日，本案律师以XX砖厂名义分别向立项、规划、国土部门递交了《政府信息公开申请书》，要求立项部门依法公开申请人房屋所属集体土地（大连保税区二十里堡街道三房身村）被征收进行建设的建设项目(大连汽车物流城) 立项批准文件；要求规划部门依法公开上述项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等规划许可文件、附图及附件；要求国土部门依法公开上述项目的建设项目用地预审文件、国有土地使用权批准文件以及申请人房屋所属地块农用地转用、征收等审批文件。上述机关接到《政府信息公开申请书》后，均未依法公开上述信息。针对上述政府信息公开不作为行为，本案律师以XX砖厂名义分别向有权机关提起了行政复议。后经核实：“大连汽车物流城”项目，经审批的征地面积仅为10000平米的展厅项目，实际征地面积已经远远超过审批面积。
律师扎实细致的工作给了对方无形的压力，2011年9月，相关部门主动找到王先生商谈补偿安置事宜，并与之签订了《拆迁补偿安置协议》，向其支付拆迁补偿款、停产停业损失等共计750余万元。
【法律分析】：
1. 王先生与大连保税区二十里街道三房身村村委会签订《土地对外发包合同书》中约定的土地性质为耕地，王先生未经规划审批，擅自用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的规定。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条之规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”
本案中，王先生与大连保税区二十里街道三房身村村委会签订《土地对外发包合同书》中约定的土地性质为耕地，王先生未依法办理农用地转用审批手续，也未取得乡村建设规划许可证，便擅自用于非农建设，其在所租用耕地上所建造的XX砖厂厂房确属违章建筑。
2. 大连保税区城市管理与行政执法局无权作出《责令限期拆除通知书》。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，只有县级以上地方人民政府城乡规划主管部门才有对违章建筑认定和处罚权。
大连保税区城市管理与行政执法局并非县级以上地方人民政府城乡规划主管部门，其作出大保城管行限拆字[2011]第3004号《责令限期拆除通知书》，主体违法。
3. 本次拆迁建设项目暨“大连汽车物流城”项目是否合法？
后经核实：“大连汽车物流城”项目，经审批的征地面积仅为10000平米供其展厅建设，项目的实际征地面积已经远远超过审批面积。
【办案点睛】：
现实中，很多地方为了推进拆迁工作，以拆除违建之名行违法拆迁之实，借房屋建设过程中的瑕疵，达到对涉案房屋不补偿或者少补偿的目的。
其实，违法建筑，并不必然等于零补偿。拆迁补偿案件的办理是环环相扣的，核实拆迁合法性问题往往是解决问题的关键。特别是在农村征地拆迁案件中，真正依法进行审批、获得拆迁许可的项目屈指可数，未经审批违法拆迁或者超出审批范围违法拆迁的行为屡见不鲜。但是，当事人往往不能掌握相关资料，需要律师通过申请政府信息公开来核实拆迁合法性问题。通过申请政府信息公开，掌握办案主动权，往往会起到事半功倍的效果。 十几个政府机关同时成为被告，当地政府面对律师的出招应接不暇，开始还试图进行反击，互相推诿，结果却是各个部门相互打架，漏洞百出，让当地法官也忍俊不住，贻笑大方。政府眼见招架不住，只好让开发商出面主动与陈女士协商洽谈，在尹利兵律师的指导下，我们以攻为守，守住自己的利益底线，有原则地与开发商进行谈判。经过几番唇枪舌剑的较量之后，对方终于软下来，由律师草拟拆迁安置补偿协议，双方在谈判桌上达成了一致协议，开发商愿意给予陈女士营业房标准的安置补偿，综合计算下来，高于原来标准近三倍的补偿，依法维权赢得了重大收获。 【律师心得】 房屋拆迁，是老百姓一辈子可能都只能遇上一次的事，是挑战也是机遇。作为普通公民，面对的是权力强大的政府，是资金雄厚的开发商，一方有权，一方有钱，他们作为同一利益共同体，在拆迁过程中基本上就是一场“与民争利”的游戏，而老百姓作为弱势方显然无法凭一己之力与之抗衡，这个时候最好利用好法律的武器，通过专业律师的指导来为自己争取到利益的平衡，否则，要么成为钉子户来誓死抗争，要么成为城镇化的牺牲品去妥协。律师认为，“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，自己的权利也是需要通过自己的努力才能去争取的，陈女士的经历就是很好的例子，如果你有法律维权的意识，请把专业的问题交给专业的人士来做，那将产生事半功倍的效果！ 尹利兵律师手机：18201066279，QQ：380344784 电子邮箱：18201066279@163.com
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