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公房拆迁应当知道的那些事

笔者：尹利兵律师

所谓“公房”，又叫公产房，或者叫公有住房。它是中国特殊体制下遗留下来的产物，具体是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。当公房遭遇拆迁，我们可以得到拆迁补偿吗？公房拆迁政策又是怎样的呢？

一、与公房相关的法律概念

（一）直管公房和自管公房

直管房屋和自管房屋都属于公房，但二者管理主体不同。二者的共性在于居住者是房屋承租人且租金低、长期承租，但对房屋仅享有占有、使用权，房屋所有权人仍是政府或单位。

直管公房是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产. 公房是指国有房屋和集体所有的房屋。国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋，称直管房屋。管理形式表现为某市某区的某个房产经营管理所，简称房管所。

相对应的，自管公房，是指国有企业事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋。我国改革开放后，大部分自管公房都已经纳入直管公房的范围。因此，我们现在拆迁中遇到的公房一般是指直管公房。

（二）公房承租人和私房承租人

在房屋征收拆迁实务中，无论是商业用房还是居住用房，都存在租赁关系，其中承租人不具有房屋的所有权。而2011年我国公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定被征收人是被征收房屋的所有权人，但不包括房屋的承租人。那么在公房遇到房屋征收拆迁时，作为公房承租人是否不能像私房承租人一样无法通过以自己的名义来直接提起行政诉讼来保障自身合法权益？

从上可知，公房没有产权人，住户只有承租权，没有转让权，实际上这就意味着公房权利人主要是指公房承租人，特别是直管公房的承租人。而直管公房租赁权是国家为了保障居住权而提供的一项具有重大财产利益的权利。因此，最高人民法院相关指导案例已经明确，考虑到直管公房承租人的特殊地位，以及房屋征收及补偿等行政行为对直管公房承租人权益的具有直接且重大影响，应当对其合法权益予以充分保护，可以认定公房承租人与该行政行为具有利害关系，可直接以自己名义维权。

（三）可售公有住房和不可售公有住房

目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

可售公房是指按地方现行房改政策已纳入可出售范围而尚未出售的独用成套公有住房。因此，该类公房在出售给个人或单位之后，已经演变成已售公房，即属于大范畴的私房。

不可售公房是指根据地方现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。因此，我们拆迁中讨论的公房，主要也是此类不可售公房。

二、公房承租人的资格认定问题

公房拆迁涉及到多方利益的分配，首先面临的是公房承租人资格认定问题，依照不同情况，需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况：  

1、原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更，补偿对象当然还是原承租人，进行补偿安置时当然也要考虑同住人的相关利益；

2、承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人，在拆迁中取得补偿获益权;但这种情况下会发生不符合规定的变更而侵害成员利益的情况，被侵权的其他家庭成员可以请求公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原变更，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼请求法院依法予以撤销;

3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住，因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割，家庭成员之间在变更承租人的问题上出现不同的意见。一般来说，认定公房承租人资格应当考虑以下几方面的因素：一是根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定；二是与原承租人是否存在承继关系；三是与公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系。不过由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑，在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。

三、公房拆迁如何补偿安置问题

对于公房涉及拆迁时，如果进行补偿安置，也要区别具体情况：

（一）针对公房已参加房改政策的情形。

1、房屋所有权人是原房屋承租人，按照个人私有房屋进行征收。如果房屋是国有土地上的房屋，征收拆迁补偿则适用于《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》，征收补偿范围包括被征收房屋及附属设施补偿、占用范围内土地使用权补偿、房屋室内装饰装修价值的补偿、搬迁费、临时安置补偿、停产停业损失补偿。

2、房屋所有权人是原房屋承租人和政府/单位，一般是原房屋承租人先买断产权，再按照个人私有房屋进行征收，补偿范围同上。

3、补偿方式：被征收人可以选择货币补偿或者产权调换，但要遵循不能降低原有居住生活水平的补偿原则。

货币补偿，以市场评估价为标准；产权调换是房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算、结清差价。

（二）针对公房未参加房改政策的情形。

公房承租人的征收补偿原本不是一个特殊的问题。在已经的废止的《城市房屋拆迁管理条例》中对此是有明文规定的，然而到了2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行时，补偿对象却“缩减”成了被征收房屋的所有权人这一类人，公房承租人的概念在新规中再也找不着了，所以在实践中依然存在的公房承租人在面临征收时的补偿权益难以得到保障的问题。

根据最高人民法院关于直管公房租赁权的相关案例论述：“直管公房租赁权是国家为了保障公民居住权而提供的一项具有重大财产利益的权利。直管公房承租人得以长期缴纳低房租居住该房屋，对该房屋享有长期的占有和使用权，其经济地位近似于房屋所有权人。”因此，这种情况下，征收人一般会对被征收人实施产权调换，原房屋承租人与被征收人重新签订房屋租赁合同，继续承租产权调换的房屋。如果不进行产权调换，被征收人可以（房屋所有权人）与房屋承租人协商收购公房承租使用权，以货币的方式对房屋承租人进行补偿。如果协商不成，也可通过法律途径来维权。

总之，现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，大多都是因为产权不明确而导致的。公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定份额，因为法律规定与现实之间的差距仍旧巨大，在实际操作中仍然存在较多的问题和争议，所以还是遇到补偿不合理的情况还是要及时咨询专业律师。