尹利兵律师的网站

尹律师教您开发商逾期办证如何维权

笔者：尹利兵律师

在中国近十几年的城镇化进程中，老百姓经常遇到花几十万甚至上百万买套房，结果却迟迟拿不到房产证，以至于买卖房屋、孩子入学等都受到极大限制，自己花钱买的房子，却没有权利凭证证明它属于自己，这真是一件让人糟心的事情。那么，一旦遇到这样的问题，开发商延期办理房产证,业主如何维权呢？今天我就给大家来全面剖析一下这个问题。

一、关于房产证的相关法律问题
众所周知，房产证就是指的房屋产权证书，房产证的发证机关是市（县）房地产管理局（房产管理局）或市（县）人民政府。目前来说，新办理的房产证已经实际变更为不动产证了，而不动产证可以说是房产证和土地证两者合一的产物，不动产权证的发证机关是动产登记机构由县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。

房产证除了证明房子是你的，还有什么用？房产证至少有七项作用您必须了解：1、房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。没有办好房产证的房产不能进行买卖交易。任何房产交易行为的第一个步骤就是验证房产证的真实和有效性，可以这样说，房产证是一切买卖交易的基础法定文件。2、没有办好房产证的房产不能进行转让、赠与和继承。在没有拿到房产证之前，购房者还不能算是该房产的法律意义上的拥有者。3、置换与出租等形式的房产交易行为无法进行，即使签订了相关合同或协议也会被视为无效，不能受到法律保护。4、在没有拿到房产证之前该房产无法进行质押、典当等行为。无法通过房产的质押、典当来获得贷款或承担其它民事责任。5、在该房产所处土地被征用或房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。现在房产市场上的所谓“小产权住房”就会因没有房产证存在这些问题。6、在没有拿到房产证之前该房产的所有权仍然属于开发商，如果开发商存在将房产抵押借贷的行为或因债务问题被强制执行时，该房产可以被债权人（如银行）依法拍卖还贷。7、在土地使用权期限到期时无法对继续使用该土地进行申请。

二、开发商逾期办证的原因分析

逾期办证会给购房者带来很多令人头疼的烦恼，如无法落户、无法转让房屋等，如果购房者购买的房屋是学区房，甚至会影响到孩子的入学，当上述情形发生时，无疑会给购房者带来许多损失。在提及开发商逾期办证的对策前，我们应先了解一下开发商逾期办证的原因。从商品房办理权属登记的过程来看，开发商逾期办证的主要原因为不能及时办理完毕商品房所有权的首次登记和及时提供办理商品房所有权转移登记所需的必要资料，常见的情形包括：

（1）土地手续暂时不合法；

（2）开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金；

（3）商品房不符合规划要求，这种情形便是我们在实践中经常提及的“违建”、“超建”

（4）商品房不能及时取得竣工的材料；

（5）未能及时缴纳相关税费；

（6）未能及时将商品房上的抵押权注销；

（7）未能及时解除人民法院对商品房的查封等多种情形。

当因如上几种原因导致开发商逾期办证时，便反映了开发商对逾期办证问题存在过错，此时便可认定开发商构成违约，需向购房者承担违约责任。

三、逾期办证的违约金如何确定

房子不同于一般的商品，房产证更牵扯诸多利益，一旦开发商逾期给购房者办理房产证便会导致购房者对房屋的权利受到极大的限制，侵犯了购房者的利益，所以此时无论是依照法律规定还是合同约定，购房者都可以要求开发商进行赔偿。关于违约金数额的确定我们为大家总结了以下几个要点：1、关于逾期办证违约金或损失赔偿的时间计算起点问题根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款之规定，逾期办证违约金或损失赔偿的计算起点，应当首先遵从合同约定。如合同无约定，则应按照房屋竣工与否分别确定计算起点，尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。司法实践中，对该条文的理解一般不存在争议。2、关于逾期办证违约金或损失赔偿的时间计算止点问题关于何时为逾期办证违约金或损失赔偿的计算止点，最直观也是最便于操作观点便是便是买受人实际取得了房屋产证书之日止。当然，如果逾期办证并非开发商的原因造成，则不此讨论。3、关于逾期办证违约金或损失赔偿的计算标准问题根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款之规定，合同约定了逾期办证违约金的，应当遵从约定；如违约金约定过高，出卖人可请求法院或仲裁机构予以适当减少。最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。如合同未约定逾期办证违约金，则买受人可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张损失。也可以按照年利率6%要求支付资金占用期间的损失。对于上述“已付购房款总额”，除买受人实际支付给出卖人的款项外，是否包含通过银行按揭贷款部分，实践中存在不同的理解。笔者认为，应当包含银行按揭贷款部分。因为，银行按揭贷款部分是买受人向银行贷款并承担还本付息义务，银行按照买受人指示向贷款支付给出卖人。因此，应当视为买受人支付的款项。逾期交房和逾期办证的违约责任可以同时要求赔偿么？在一般的商品房买卖合同中，逾期办理房产证的违约责任往往都会进行细致明确的约定，实践中我们发现，逾期交房、逾期办证是不少开发商出现的“一条龙”问题。房屋未按约定时间交付，往往会影响后续房产证的办理。而对这两项的延迟，业主都可以进行索赔。关于这个问题，最高人民法院有过公报的典型案例，可以作为维权指引。

四、开发商把逾期办证责任推给政府站的住脚吗？
在业主起诉开发商逾期办证的案件中，有不少开发商会将逾期原因的矛头指向政府的行政效率，认为政府部门拖延办理才是导致逾期办证的重要原因，但这与政策调整导致逾期办证的情形不同，开发商以此理由进行抗辩时，往往难以得到法官的支持，原因有以下三点：首先，所谓政府拖延办理房产证导致逾期办证的，一般并非只是政府单方面效率不高所致，开发商也负有对整体办证时间不能准确把握和调控的责任，比如与业主签订的商品房买卖合同中约定办证期限过短，或向相关部门提交办证材料过晚，以致从材料提交到政府部门至办证截止期限之间的预留时间太短，留给政府的期限不足以其部门内部完成办证流程；其次，开发商难以就其主张的“政府拖延办理”这一抗辩理由进行举证，不能提供按期向政府部门提交资料的收件凭证，另有部分开发商以政府某两个或多个部门不配合导致办证逾期为抗辩理由，亦容易陷入空口无凭或所举证据效力低微的不利处境；最后，即使的确因为政府一个或多个职能部门的拖延造成逾期办证，由于合同和具体行政行为都具有相对性，此时开发商也难以免责，而是应该首先向业主承担违约责任，再向特定的政府职能部门进行追偿。所以，有些朋友觉得逾期办证的原因涉及政府，就对起诉开发商有顾忌，这是完全没有必要的。

五、关于业主维权渠道

当出现开发商逾期办证的情形时，作为购房者的业主，该如何调应对呢？一般来说，购房者可以咨询政府部门，或者委托律师给去进行调查，查明开发商逾期办证的根本原因，然后分析购买的商品房还是否存在办证的可能性。不管何种原因，当业主确定开发商逾期办证是既定事实后，应当积极通过合法途径维权，笔者作为从业多年的房地产维权律师，主要总结有以下几种有效途径：
一是集体与开发商协商。开发商一般派能说会道的业务人员与业主协商，拖延时间或找各种理由开脱，或作出各种承诺，以平息业主的怒气。但可能经过数次协商，开发商仅承诺给予少量的赔偿或减免一定的物业费补偿。二是向房屋建设管理机关反映，请求处罚开发商。房屋建设管理机关只有行政权，没有民事审判权，只能处罚开发商，而无权要求开发商足额、及时赔偿业主。所以，对于业主的反映，房屋建设管理机关只能调解。房屋建设管理机关会在调解数次无果后，建议业主采取法律手段。三是向法院起诉。业主应当收集有关证据，迅速及时的向法院起诉，要求判令开发商支付延期交房的违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。
    关于诉讼维权问题，笔者作为律师，难免要多说几句，因为诉讼里面涉及很多法律规定，普通购房人可能不具备这方面的专业知识，可以委托律师代理自己向法院提起诉讼。如果逾期交房、逾期办证的人数过多，大家可以采取集团诉讼的方式进行，集团诉讼指的是同样情况的一个楼盘的购房人集中在一起，同时委托一个律师团队来解决相同的问题。集团诉讼的优点在于能够大幅度降低购房人在维权方面的费用支出，可以委托到最专业、最优秀的律师。本人此前代理的案件当中就有很多这样的案例，律师是专业的房产律师，单个代理至少要0.6—1万元的律师费，采取集团诉讼的方式后，当事人只花集团诉讼的律师费，而且结果也非常理想。